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2023/08/12
家住普陀的王女士，刚搬入新别墅，就收到了政府相关部门发送的拆违通知书，要求王女士拆除一楼花园墙体，因为该部分墙体是“私搭违建”，但这部分墙体明明是开发商承诺的“买底楼送花园”，究竟是怎么回事呢？
一起走进上海市第二中级人民法院近期审结的这起案件。
案情回顾
开发商承诺赠送的“花园”是违章搭建
2016年，王女士与某房地产开发公司签订《上海市商品房预售合同》，约定王女士购买某小区102室房屋，在购房合同中约定：
如所购房屋属于底层的，则买受方享有与之对应的底楼地面花园使用权但无所有权，此花园采用“绿化或结合其他方式”进行分隔，并以实际交付现状为准；
买受方必须遵守小区管理规定、不得阻止物业管理企业因小区的公共事务进入花园、不得改造花园内的公共设施、不得因花园的使用权向出售方主张补偿、不得对其他买受方的花园使用权持有异议且因此而解除或主张购房合同无效。
王女士付清房款后，房地产开发公司交付了房屋。交付时房屋外围由房地产开发公司作了封闭式的实心墙拦隔并加装门禁设施，墙内即为补充条款约定的花园区域。
2018年间，政府各部门以“私搭违建”“占用公用部位”为由，对花园墙体及门禁进行了强拆。
为此，王女士将房地产开发公司告上了法院。
法院裁判
“承诺赠送”是卖点，返还部分购房款
王女士认为，购房时，房地产开发公司允诺“买底楼送花园”，而且在王女士所参观的楼盘展示模型和样板房的外围有实心墙围合成的花园。交房时，房屋也有墙体围合而成的花园。
现在房地产开发公司虽然将实心墙改为了“绿篱”，但政府相关部门又发出了执法通知书，要求将“绿篱”拆除整改。
房地产开发公司为了达到高价出售房屋的目的，故意隐瞒花园部分是公共绿地的事实，欺骗购房者，故要求房地产开发公司退还王女士房款的10%；支付购房款利息；赔偿王女士六个月的租金损失和物业费损失。
房地产开发公司却认为，对墙体进行强拆是政府的行政行为，与房地产开发公司无关。
房屋的总价是按照建筑面积计算的，与花园区域的面积无关。而且根据合同的补充条款，该条款赋予王女士的是对花园区域的正常使用权而非专属使用权或所有权，该条款并不违反法律规定。
所以，房地产开发公司拒绝返还房款和赔偿损失。
一审法院认为：
房地产开发公司与王女士对小区公共领域使用权进行约定，应为无效。
合同无效后的法律后果应当由双方共同承担责任。拆违完成后的房屋在功用方面将低于王女士购房时的预期，由于无法对拆违前后的房屋价值贬损程度以量化的标准进行评估，所以一审法院酌情判决房地产开发公司返还王女士部分购房款。
但基于王女士自身的过错，对其余包括利息、租金、物业管理费等经济赔偿方面的诉请均不予支持。
一审法院判决后，房地产开发公司提起上诉，认为合同中关于底层房屋地面花园的相关约定条款并未违反法律和法规的强制性规定，上述条款应属有效。
上海二中院经审理后认为：
房地产开发企业，应当知道小区业主不得私自占用小区公共绿地，但其仍将房屋前的公共绿地作封闭式改造，并将改造好后且附有门禁系统封闭式围墙内的公共绿地随房屋一并交付王女士，还在合同中和业主约定一楼业主对封闭后的绿地享有专属使用权。
虽然房地产开发公司在公共绿地区域搭建封闭式围墙的行为是违法的，其与业主的合同中关于一楼业主对封闭式围墙内的公共绿地享有专属使用权的约定也应当是无效的，但房地产开发公司将搭建封闭式围墙作为系争房屋的一个卖点向王女士推销系争房屋的行为，客观上构成王女士购买系争房屋的诱因之一。
现房屋前的封闭式围墙被职能部门作为违章建筑而拆除，一审法院本着公平原则，兼顾双方当事人的过错程度等因素，酌情判令房地产开发公司返还王女士部分购房款符合法律规定。
二审法院遂判决，驳回上诉，维持原判。
法官说法
开发商无权确认小区公共绿地由相邻业主专属使用。我国物权法规定建筑区划内的绿地，属于业主共有。
本案中，房地产开发公司将小区公共绿地作为“卖点”，在合同中和业主约定一楼业主对封闭后的绿地享有专属使用权，该约定侵占了小区公共绿地，所以是无效的。
由于无法评估“花园”的具体价值，所以法院根据当事人的过错程度，并依据公平合理的原则酌情确定了房地产开发公司应当返还的购房款金额。
来源：“上海二中法院”微信公众号
作者：王伟 张文如 | 编辑：冼小堤
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