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2023/08/26

房产信托基金（Real Estate Investment Trust “REIT”)、商业信托（Business Trust “BT”)和交易所买卖基金（Exchange Traded Fund “ETF”)是广受国际投资者欢迎的新交所证券产品。高股息率是REIT和 BT的吸引力，REIT和地产商业信托的平均股息收益率达6.1%＃，高于海峡时报指数的3.2%＃和新加坡定期存款年利率2.3%^＃。

房地产投资信托基金"REIT"是一类集体投资计划，透过集中投资于可带来收入的新加坡及/或海外房地产项目，以向投资者提供定期的收入为目标。新交所上市的REIT，俗称 ＂S-REITs”。，S-REITs为了享有税务优惠措施，它们的派送政策是收入扣除经理人年费、物业管理费、信托人费和其他开支后，必须把每年应课税收入的最少90%以股息形式定期派发予单位持有人，而房产股的股息政策则以投资者关系和期望管理为主。房地产信托相关的证券产品还有物业信托基金"Property Trusts"和合订信托基金"Stapled Trusts"，后者是由REIT和物业信托基金合订而成的产品。即使新加坡金融管理局（MAS）因应COVID-19疫情把S-REIT的负债上限由45%调高至50%，但平均负债率为37.2%^＃。

截至2022年1月资料＃，４４只的S-REIT和地产商业信托在新交所上市，总市值达１１５０亿新元，占新加坡市值约１３％，２０２１年日均成交金额约２亿８３００万新元。S-REITs的资产早已不局限于新加坡，８０％S-REITs拥有海外资产，依次为中国、日本、马来西亚和南韩等，还有美国、英国和欧洲。资产类别十分多元化，依次为多元类、工业、零售、办公楼、酒店，还有数据中心和医疗保健。房托指数有两款，富时新加坡房托指数 (FTSE ST REIT Index)和iEdge 新交所房托指数(iEdge S-REIT Index)，前者１０年总回报率是166.7%，它们与股票和债券的相关度在0.67至0.79之间。２０２１年内，S-REIT和地产商业信托已完成或拟订约５１个资产收购方案。

除了投资个别S-REIT之外，还可考虑REIT ETF。

1) １００％投资于新加坡境内资产的REIT ETF有两只：

• i) 利安 – 辉立 S-REIT ETF／Lion-Phillip S-REIT ETF (LPSREIT.SG)
• ii) 南方东英iEdge S-REIT 领先指数 ETF /CSOP iEdge S-REIT Leaders ETF (新元CSRTS.SG /美元CSRUS.SG)。两者同样持有28只S-REITs和半年派息一次，在管资产分别为2亿4100万新元＃和1亿1500万新元^＃。

2) 包含境外资产的REIT ETF有三只，它们皆可以新元和美元交易：

• i) 辉立新交所亚太股息领先 REIT ETF/Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF (新元PHAPS.SG /美元PAREIT.SG) ，以澳洲为主、其次是新加坡和香港，持有31只REIT，每半年派息。
• ii) 日兴资管-海峡贸易亚洲（日本除外） REIT ETF  / NikkoAM-StraitsTrading Asia Ex Japan REIT ETF (新元NASR.SG/美元NKSTA.SG)，以新加坡为主，其次是香港、印度和马来西亚等，持有44只REIT，每季派息。
• iii) 大华亚太绿色房地产投资信托ETF / UOB Asia Pacific (APAC) Green REIT ETF (新元UGRNS.SG/美元UGRES.SG)，日本和澳洲比重相近，其次是新加坡和香港，持有50只REIT，每季派息。

新交所的S-REIT资讯丰富，包括价格，各交易名称的连结页面和每月「新加坡房托和地产商业信托分析报告」

注：^＃ 资料来源：新交所研究部的2022年1月「新加坡房托和地产商业信托分析报告」

商业信托是指以信托方式成立的商业企业(Business Enterprise)，而非公司(Company)。它们兼有公司和信托的元素，为混合结构。商业信托和公司一样经营和管理一家商业企业；但与公司不同，商业信托不是独立的法律实体，因为商业信托的受托人被视为信托资产的合法所有者。公司只能从会计利润中支付股息，而信托不受此类限制，收益分配方面，商业信托可以分配超过会计利润的现金流量。

因此，商业信托可以从营运现金流中向投资者支付派息，并且适合于涉及较高初始资本支出且拥有稳定运营现金流的业务，如基础设施和公用事业业务、车辆出租、包租和酒店营运等。好处是让投资者能直接投资于制造现金流的资产，令巨型资产转化为高流通性和可负担的单位。商业信托一般拥有高派息比率的特性和当考虑收购资产时，须遵从信托人-经理人的的协议。信托人-经理人会以积极方式透过业务扩充和收购资产来提高投资回报，他们的激励机制一般与单位持有人的利益一致。投资商业信托的主要风险在于所持有的资产和其投资焦点，例如:未来派送金额不符预期或业务地区不稳定。成交金额相对较高的商业信托有网联宽频信托/NetLink NBN Trust(NETL.SG)、雅诗阁公寓信托/ASCOTT RESIDENCE TRUST(ASTT.SG)和吉宝基础设施信托/Keppel Infrastructure Trust(CSIT.SG)。

REIT和商业信托之间有什么区别？

可分为三方面：
i) 监管制度：商业信托受不同制度下的商业信托法管辖。
ii) 责任实体：商业信托由单一的责任实体——信托管理人负责管理，而对于REIT，虽然资产在法律上由受托人所有，但它们由单独的资产管理人管理。因此，商业信托的信托管理人有双重责任，即维护份额持有人的利益和管理商业信托。
iii) 税务：持有新加坡资产的REIT是税务透明的投资结构，专注于房地产资产，而商业信托就像企业，受所得税法的约束。

ETF的性质、功用和种类不多赘述，在新交所上市的ETF多达52只，不少设有双币交易。成交金额相对较大的的三个例子包括: SPDR® Straits Times Index ETF (STIS.SG)、SPDR® Gold Shares (美元GLD.SG)、安硕亚洲高收益债券 (新元 ISAHYA.SG/美元ISAHY.SG)。

新交所网页价格，各交易名称的连结页面 和ETF筛选器