南京江心洲的问题在哪里？

2023/09/30

这篇文章拖了好久了，我今天写一下吧。

我尽量客观去看待这个问题，我也希望各位读者也能尽量客观。千万不要，不住江心洲的“幸灾乐祸”，住江心洲的对我“恨之入骨”。更何况，我也没有批评江心洲。。。

总体上说

江心洲主要问题就是交通不便、生活不便。

优势是环境好，密度低。

首先说个大前提，长江保护问题是国家级的问题，并不是某一个城市能够决定的。江心洲作为长江中的一座大岛，它的每一个变化都是像蝴蝶效应一般影响到整个长江水系和生态。这意味着未来江心洲的任何发展，首先必须满足严苛的国家级环保政策，即便是南京市长也不会因为岛上住了几个国企领导、公务员就给你乱来。这也意味着江心洲未来任何修桥修路的工程或者是排水排污的工程都会寸步难行。

下面说正题

富人岛？？

江心洲从拆迁的第一天起，就被“各路人士”冠上了“富人岛”的称号，这很正常，完美之心人人都有，我们看见了高个小孩，就会喊“下一个姚明”；看见踢球的，就会喊“下一个C罗”。那么作为离江北和河西都挺近的一座独立岛屿，联想到我们影视剧里各种牛x哄哄的庄园，任何人第一眼看上去都会大呼“富人岛”。

再加上开发商和中介一旁煽风点火、添油加醋，好嘞，这“富人岛”倒是有了向“坑人岛”迈步的趋势。

而江心洲真实的情况如何呢？

交通：

说到这个就来气。。最近不是都去看什么粉黛吗，键盘妈非要拉着我去看。我已经记不得这是第几次了，从高架下来掉头由岛北驶向岛南的途中我走向了江北的不归路。。。。

这特么也太扯了吧。。。上岛要走高架，下了高架还要开老一段路回头，回头的途中还有好几个路口，每个路口都是个大坑，不仅仅造成交通拥堵，行车非常不便，最气人的是一旦走错了就要多开30分钟几十公里的冤枉路。。。

所以这是江心洲交通第一个问题：上下岛非常麻烦，体验感极差，路线规划一塌糊涂。。。

第二个问题就是，目前上岛只有一条路。即便五桥开通后也只有两条路，还都是高架路，上上下下充满艰辛与不甘。。。

至于这个问题是否会解决呢？很遗憾，正如我所说的，除非政府想带上“江豚杀手”的耻辱帽，否则别指望还有第3条路，更别指望会有南京眼一样平上平下的“炒房直通桥”了。。。

商业办公：

其实我和一些设计院的朋友聊天，对于相当多的地方政府规划，只能遗憾的得出一个结论：哎！

啥地方都大笔一挥，想着要搞办公、开酒店，完全不切合实际。于是我们看到土拍所强制搭配的各种奇葩配套，鸟不拉屎的荒地要求盖一座五星级酒店、盖办公楼的，导致很多地产商们都表示“被酒店了”，包括我们火热的天鹅堡地块，最好的景观竟然是一幢公寓楼？？？

所以我们也看见了江心洲最初的一些规划，竟然要搞一些科技办公中心？

商业这个东西是很复杂的，不是说你杵一幢楼，大家都像鸽子找窝进去上班了。南京国企和体制内工作很多，而这些人也是南京炒房主力。我理解这些人，他们不理解商业的意义，因为他们上班就是准备好的一幢大楼，进去上就是了，一幢楼里干个几十年退休回家，平平淡淡。但实际上，如果你是一个老板，你如何去选择办公地点呢？除了房租以外，最重要的其实就是交通：你把公司选在了几千块一年，但鸟不拉屎的郊区，谁愿意来上班？客户怎么找你？其次，公司也要讲究商业配套的，你去取个外汇，或者向国外客户汇一笔款，结果楼下银行告诉你：不好意思，我们没这业务，请去元通金融中心办理，那你崩溃不崩溃？

所以这个问题就来了，江心洲本身商业体量就很小，意味着就不会有任何金融、货运之类的商业配套，因为对这些配套企业来说，服务于这种小体量的客户成本太高，太不划算。同时，由于交通确实不够方便，对员工来说上班也麻烦，总不能人人开车上班吧？这样，招聘也会很难。

所以，江心洲的办公楼就是个笑话。。。最后怕是和河西、江北一样强拉几个国企而已。。。

商业娱乐：

也是一样的问题，江心洲过低的密度和过小的人口体量，导致任何购物中心、乃至饭店运营成本都会居高不下。更不用说环保这个高压线问题了。

我们看河西，河西无论是面积、人口数量、密度都要高于江心洲太多，至今商业还是这个半死不活的样子，基本上开一个死一个。华彩天地就别跟我吹了，吹华彩的要么在河西呆太久了没去过“大商场”，要么就是“华彩版块”业主，呵呵。。。

所以，江心洲靠自己的人口是不可能撑起任何商业的，最多几个饭店吧。。至于岛外购买力，由于距离和交通原因，也很难会专门开车去“购物”的。。

妈妈我要吃烤山药

吃，开车去江心洲吃

来回开2小时够不够？

够了，谢谢妈妈，妈妈真好。

当然，江心洲商业本来还有得救。。由于一开始就想要山寨人家新加坡的圣淘沙，所以江心洲商业的模板似乎是非常火热的新加坡vivo city购物中心？

圣淘沙

圣淘沙的一个小岛，完全以娱乐为主的小岛，进岛也只有一条路，岛上就是沙滩、环球影城和各类娱乐设施，除了玩就是玩。

一座桥连接了圣淘沙岛和大陆，新加坡vivo city购物中心，就是在大陆上桥的另一头，进岛小火车都要从这座商场里走。

所以最早最早一开始江心洲就想把自己做成旅游岛，我在想如果真的能把方特、南京海底世界、水魔方这些弄到江心洲来，那确实会特别棒，再把河西江边江湾城这些地改为办公楼，那将会是南京规划史上浓墨重彩的一笔。

可惜了，不知道是因为环保因素还是换届因素，江心洲已经彻底变成了卖地岛和中介岛，不伦不类，一声唏嘘。

其实呢，即便有一些旅游人口，我也不认为江心洲商业会有起色。看看夫子庙就知道了，那天量的旅游人口真的是挥汗如雨，但茂业天地死翘翘，水平方半死不活，几个商业体除了吃饭没有任何其他作用：旅游景点，本身就不是提袋消费的场所——拎着两袋衣服去旅游，大概是精力旺盛？

这就叫商业。

富人岛之殇

交通不便、办公不行、商业没有，那就一无是处吗？

当然不是。

我们不是为了喷而喷，江心洲的优点自然有，过于注重环保虽然会对建设有伤害，但是极大提高的居住舒适度。江心洲从南岛北，从东到西岸边宽阔的绿化带是绝无仅有的，江边吹来的微风带着一丝长江特有的腥气，让人流连忘返，回味无穷：这就是江心洲最大的优点：环境独一无二，而且真的就是“无二”，再加上低密度带来的稀少人烟，怎一个舒适了得？独自走在江边，你会觉得：整个岛都是我的！

事实上，交通不便、生活不便恰恰是富人区的必要因素：正如美国一样，大城市周边分布着无数小镇，这些除了住宅啥也没有的小镇恰恰的富人居住的地区，只有穷人才住市里。

然而，我们的江心洲却无法成为富人岛，因为几个问题：

一、 面积太大

江心洲面积太大了，从河西南一直到下关。富人区必须有稀缺性，少量的住宅只有最富有的一批人才能够购买，然而江心洲的可建住宅数已经超过了富人数，开发周期又很长，如此大的体量其实是不可能成为“富人区”的。。

如果江心洲只有现在的一半大，或者三分之一大，再包给1、2家开发商建设。。我的天。。。市区里的“绿城玫瑰园”就要出现了。。。那真是没个5000万身价都没资格上岛。。

二、拆迁户的存在

这其实是江心洲最大的问题。。江心洲的仁恒绿洲新岛，是很多仁恒粉眼里不能接受之痛，甚至会选择故意“视而不见”，不少朋友也告诉我，这个小区给隔壁安置房祸害死了。。。

我去过仁恒这个小区，只要是大晴天，这个小区外墙上就少不了一块一块的被子。。不仅仅是晒被子的问题，很多住户甚至都在阳台外打了挂衣杆。。。

仁恒不是牛吗？物业不是好吗？业主素质不是高吗？这脸打的。。。

没办法，这个小区里相当一部分业主都是隔壁拆迁户置换来的，物业能有什么用？晒被子违哪个国家的法了？

我记得去年的时候，仁恒业主群里有个很有趣的截图，就是仁恒小区里入户大堂的沙发还是椅子的不见了，后来通过物业调取监控发现。。特么的，被业主搬回家了。。。。

所以，仁恒这房子二手房3年没涨价，就是这个原因：最初“仁恒”光环确实有利于炒作，但最终会回归正常价格。

安置房周边我去过，一排排的车辆违停非常碍事，也极大干扰了隔壁仁恒的大环境。

我印象更深的是，我去年看升龙桃花源的时候，大门口就遇到2个开着记不得很破普桑还是夏利的中年人，穿着打扮花里胡哨又土得掉渣，车里塞了跟巨长无比的竹竿，大路不走非要从升龙大门口绕一圈叫人让开，嘴里骂骂咧咧。我看销售和保安的反应也是习以为常，安静的给他让开。。。

这次在粉黛那里，又遇到了一批光头花衬衫，骑个电瓶车打扮的像“活闹鬼”一般的三三两两。。

这真的是个问题，尤其是在江心洲这个封闭的岛屿上的时候，由于过于封闭，这些人只会在岛上转悠，你遇到的概率其实挺大的。遇到了他们一些低素质行为，真的很糟心。

我想，没人会觉得这是富人岛了吧？

还有个环境问题，我再多说几句

江心洲这个岛的环境是很好，非常好，我也很喜欢。但由于岛很大，其实江边环境反倒和居民无关了：你去江边要开车，我不住江心洲去江边也要开车；你在家看不见江，我也看不见江；所以，意义到没有想象的那么大了。除非你就住在江边那一排。

江心洲真正的优势

江心洲虽然上下岛有不便，但随着城市发展，他也越来越靠近市区了。而无论是在江北还是河西，都很难会有低密度土地出让了。换句话说，相比于与河西南密密麻麻的大楼，江心洲的叠墅、洋房是极为稀缺的产品。

足够近的区域内，唯一可建的低密度住宅才是江心洲真正的意义所在。

我们做事一定要目标明确，很多人做事做着做着就背离目标，忘了自己要什么了。很多人说，江心洲环境好，我买的就是江心洲的环境。于是他就买了安置房旁边的高楼，这不就买椟还珠了吗？

江心洲就是买环境，没问题。所以你买房的时候，一定要把环境二字放在一切的前面，不要给其他因素给带偏了，环境不好的，你就别碰了。

缺点，也是优点

交通不便、办公不行、商业没有，这些对刚需来说都是致命的问题。但对于一些富人来说，却是极为难得的优点。

这种优点会让你免受群租甚至租客之扰，噪音污染之扰，拥堵之扰。正如别墅都在深山中一样，私密性和绝对的安静才是顶级富人所追求的。更何况江心洲这里离市区还那么近。

岛北，都是低密度，那围墙、那小区、那绿化、那外立面，漂亮！我是说真的漂亮。洋房叠墅是江心洲最大价值所在，岛北也是江心洲最大的价值所在。至少目前是这样，以后土地怎么卖，还不好说。当然，再提醒一下，江心洲叠墅下叠千万别碰，尤其是负一负二的，可以在家养蘑菇。

岛南，包括仁恒江湾世纪那个高层，有啥意思？住江心洲高层和住河西南高层有什么区别？你是能伸手摸到江水还是能吸到臭氧层？没啥区别，反而最大的区别在于，河西南去河西上班上学只要一脚油门，而在江心洲土地卖完，人数上升之后，一脚油门可能还堵在上桥口呢。。

江心洲道路狭窄，目前开发不多的情况下已经偶有拥堵发生了，未来交通真的要打个问号，如果上下班还要排队的话，那和“增强版东郊小镇”又有何区别呢？

所以，我一直认为，江心洲洋房叠墅是非常有意义的，也非常值得购买居住。尤其是合适区域的高品质别墅绝对是顶级的。但是高层真的。。对江北人而言不如江北，对河西人而言不如河西南。。。

从规划上来说

可以这么说，“住宅岛”的基调已经形成，地价也成功炒了上去。那还规划个啥呢？就这样子呗，走一步是一步，卖一块地是一块。基建也都给你搞好了，岛上反正人也不算太多，还都不是“民生工程”对象，也没必要专门为他们再做什么事，有这钱不如用在真正的“民生”之上。江心洲就作为河西紧缺用地的一个补充吧，仅此而已。

洲岛家园

最后说一下安置房洲岛家园的问题吧，就是仁恒旁边那个安置房。

相比于其他安置房（注意，这里对比对象是其他安置房），洲岛家园是无敌了。。。人车分流，小区内环境不错，小区外大环境也好，虽然仁恒恨你拉低了他的档次，但你成功被仁恒拉高了档次。。。楼下有菜场、有公交，真的挺好的。。主要价格也不贵，就是2万多安置房正常价格。。

当然，唯一问题依然是不方便。。上班不方便，逛街不方便。。所以不一定适合所有人群，但非常适合一些特定人群，比如自己住江心洲，给老人买一套的；或者原来住老破小，钱包不够又特想换个好环境的。

今天先说道这里吧，我总结一下：

1、江心洲“不方便”会是个长期问题。

2、江心洲“不方便”既是缺点，也是优点。

3、江心洲唯一的意义在于洋房和叠墅。

4、江心洲的高层，不及河西南。

5、江心洲未来的发展基本到头。

我一定要强调：脱离了价格谈好坏就是耍流氓！江心洲不差，但很多楼盘也没有某些人吹嘘的那么好 。这篇文章一定会帮助到想在岛上置业的朋友，不进坑，不上当，买到自己心仪的房子！

最后的最后，我再喷一句：

上次谁tm告诉我江心洲有共享单车的？

卧槽！赔我的腿！

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